Akta 172 2026: Syarat Ubah Suai & Denda Tanpa Kebenaran

ISI KANDUNGAN

📘 Pengenalan kepada Akta 172 2026

Bayangkan anda sedang merancang mengubah susun atur dapur rumah teres anda kerana keperluan keluarga yang semakin bertambah. Anda sudah menyiapkan anggaran kos, menempah bahan, dan menghubungi kontraktor, namun sebelum tukul mula berderak, satu notifikasi muncul di telefon: “Anda perlu mendapatkan Kebenaran Merancang (KM) terlebih dahulu”. Situasi ini bukan sekadar kebetulan; ia mencerminkan realiti yang dihadapi ramai pemilik hartanah di Malaysia selepas penguatkuasaan Akta 172 2026. Akta ini, yang merupakan pindaan terbaru kepada Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976, menegaskan keperluan kebenaran rasmi bagi semua bentuk ubah suai, sama ada kecil atau besar, serta menetapkan denda yang signifikan bagi kegagalan mematuhi prosedur.

Akta 172 2026 mengubah landskap perancangan dengan menambah definisi “pemajuan” yang lebih meluas – meliputi kerja‑kerja kejuruteraan, pembinaan, perlombongan, perindustrian, serta sebarang perubahan material pada tanah atau bangunan. Penekanan pada “kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat” menandakan bahawa setiap aktiviti pembangunan mesti melalui kelulusan pihak berkuasa tempatan (PBT) sebelum dilaksanakan. Kegagalan mematuhi syarat ini bukan sekadar pelanggaran administratif; ia boleh mengakibatkan denda sehingga RM500,000, penjara maksimum dua tahun, atau kedua‑duanya sekaligus.

Artikel ini mengupas secara mendalam syarat‑syarat ubah suai, prosedur mendapatkan kebenaran, serta implikasi kewangan dan undang‑undang bagi pemilik, penyewa, dan kontraktor. Analisis ini berasaskan data terkini daripada sumber rasmi, laporan media, dan pengalaman komuniti, serta disajikan dalam format perbandingan yang memudahkan pemahaman dan tindakan praktikal.

⚖️ Skop Kawalan Ubah Suai di Bawah Akta 172

Akta 172 2026 memperluas skop kawalan ubah suai melalui tiga komponen utama: definisi pemajuan, keperluan kebenaran, serta penalti. Definisi pemajuan (subseksyen 2(1)) merangkumi semua aktiviti yang melibatkan perubahan fizikal pada tanah atau struktur, termasuk pembongkaran, penambahan, penggabungan, atau perubahan guna. Oleh itu, walaupun kerja‑kerja kecil seperti menambah tingkap atau mengubah kedudukan pintu, secara teknikal dianggap sebagai pemajuan dan memerlukan kebenaran.

Keperluan kebenaran ditetapkan dalam Seksyen 19(1) yang menyatakan tiada sesiapa kecuali pihak berkuasa tempatan boleh memulakan atau menjalankan pemajuan tanpa kebenaran yang sah. Kebenaran ini boleh diberikan di bawah Seksyen 22 (kebenaran asas) atau Seksyen 24(3) (kebenaran lanjutan). Sekiranya pemajuan dijalankan berlawanan dengan kebenaran yang diberikan, pemilik atau pihak yang melaksanakan boleh disabitkan di bawah Seksyen 27 dan 28, dengan hukuman mengikut Subseksyen 26(1).

Berikut adalah ringkasan skop kawalan:

Muat turun Aplikasi My eBantuan di Google Play

Elemen	Rujukan Undang‑Undang	Implikasi Praktikal
Definisi Pemajuan	Subseksyen 2(1)	Meliputi semua kerja struktur, kejuruteraan, dan perubahan guna tanah.
Kebenaran Merancang (KM)	Seksyen 19(1), 22, 24(3)	KM wajib sebelum memulakan sebarang kerja ubah suai.
Penalti	Seksyen 26(1), 27, 28	Denda maksimum RM500,000, penjara sehingga 2 tahun, atau kedua‑duanya.

Dengan memahami skop ini, pemilik rumah dapat menilai sama ada projek mereka memerlukan kebenaran atau tidak, sekaligus mengelakkan risiko denda yang mahal.

🏠 Jenis Ubah Suai Rumah Yang Memerlukan Kebenaran

Berikut ialah senarai jenis ubah suai yang secara jelas memerlukan Kebenaran Merancang mengikut panduan KPKT 2026 dan arahan PBT:

Penambahan tingkat atau lanjutan lantai.
Pemasangan struktur sokongan baru (contoh: tiang, rasuk).
Pengubahsuaian rangka atap, termasuk penukaran bahan.
Pengubahsuaian dinding penahan (bearing wall) atau pembongkaran dinding beban.
Perubahan guna tanah, seperti menukar rumah kediaman menjadi kedai atau pejabat.
Pemasangan sistem paip atau saluran air bawah tanah yang melibatkan penggalian.
Pengubahsuaian sistem elektrik utama yang memerlukan kerja‑kerja di dalam dinding atau lantai.

Walau bagaimanapun, ubah suai minor seperti cat dinding, pemasangan perabot tetap, atau penggantian jubin lantai tidak memerlukan kebenaran, selagi tidak mengubah struktur atau guna tanah. Panduan terperinci boleh didapati dalam Garis Panduan Kerja Ubahsuai Bangunan KPKT 2026.

Berbanding dengan Akta 172 sebelum pindaan, skop pemajuan kini lebih inklusif, menjadikan kebanyakan kerja‑kerja yang dahulunya dianggap “minor” kini berada dalam lingkup kawalan. Ini menuntut pemilik rumah lebih proaktif dalam menilai keperluan kebenaran.

📄 Proses Mendapatkan Kebenaran Sebelum Ubah Suai

Proses permohonan Kebenaran Merancang (KM) melibatkan beberapa langkah yang mesti diikuti secara berurutan. Setiap langkah mempunyai dokumen sokongan yang khusus, dan kegagalan melengkapkan mana‑mana langkah boleh mengakibatkan penolakan permohonan atau penalti di kemudian hari.

Langkah	Deskripsi	Dokumen Sokongan
1. Penilaian Awal	Pemilik menilai sama ada projek memerlukan KM berdasarkan skop kerja.	Senarai kerja, pelan konseptual.
2. Penyediaan Dokumen	Mengumpulkan semua dokumen yang diperlukan mengikut keperluan PBT.	Pelan lantai, pelan struktur, Gambarajah Mekanikal & Elektrik (ME), surat kuasa (jika diwakili).
3. Permohonan Dalam Talian	Memasukkan permohonan melalui portal rasmi PBT atau Portal PLANMalaysia Perak .	Formulir permohonan, salinan kad pengenalan.
4. Semakan PBT	PBT menilai kelayakan, mengadakan lawatan tapak, dan mengesahkan dokumen.	Laporan lawatan, surat kelulusan teknikal.
5. Kelulusan & Kewajipan	Jika diluluskan, PBT mengeluarkan Kebenaran Merancang bersyarat atau tidak bersyarat.	Sijil Kebenaran Merancang, syarat pelaksanaan.
6. Pelaksanaan	Kontraktor melaksanakan kerja mengikut syarat KM.	Rekod pelaksanaan, laporan akhir.
7. Pemeriksaan Akhir	PBT melakukan pemeriksaan akhir dan mengeluarkan Perakuan Siap.	Perakuan Siap, surat penutup.

Setiap PBT mungkin menambah keperluan khusus, seperti kelulusan dari Jabatan Perancang Negeri atau agensi lain (contoh: Jabatan Bomba). Oleh itu, pemilik harus merujuk kepada Portal PLANMalaysia Perak untuk senarai semak terkini.

Proses dalam talian mempercepatkan kelulusan, tetapi tetap memerlukan masa yang wajar untuk semakan teknikal. Penyelidikan menunjukkan bahawa kebanyakan permohonan yang lengkap dapat diproses dalam tempoh 30‑45 hari kerja, bergantung kepada beban kerja PBT.

💰 Denda dan Tindakan Undang‑Undang Tanpa Kebenaran

Apabila pemilik atau kontraktor melaksanakan ubah suai tanpa Kebenaran Merancang, Akta 172 2026 menetapkan dua kategori utama hukuman: denda kewangan dan tindakan penjara. Denda maksimum ialah RM500,000, manakala tempoh penjara tidak melebihi dua tahun. Kedua‑dua hukuman boleh dikenakan secara serentak, bergantung kepada keseriusan pelanggaran.

Selain itu, Seksyen 27 dan 28 memberi kuasa kepada PBT untuk memerintahkan pembongkaran semula struktur yang tidak sah, serta menuntut kos pemulihan. Kos pembongkaran biasanya dikira mengikut kadar pasaran semasa, dan pemilik bertanggungjawab menanggung semua perbelanjaan.

Berikut adalah perbandingan denda mengikut jenis pelanggaran:

Jenis Pelanggaran	Denda (RM)	Penjara	Catatan Tambahan
Ubah suai tanpa KM (minor)	5,000 – 20,000	Tiada	Penguatkuasaan biasanya melalui notis amaran.
Ubah suai tanpa KM (struktur utama)	50,000 – 200,000	6 bulan – 1 tahun	Termasuk perintah pembongkaran.
Ubah suai berulang kali tanpa KM	200,000 – 500,000	1 – 2 tahun	Kes berulang dianggap sebagai kes sengaja.

Penting untuk diingat bahawa denda tidak bersifat “satu kali bayar”. Jika pemilik gagal membayar, tindakan penjara boleh diaktifkan. Selain itu, kesalahan ini akan tercatat dalam rekod PBT, yang boleh menjejaskan permohonan kelulusan masa depan, termasuk permohonan pinjaman bank.

🧾 Dokumen Sokongan dan Peranan PBT

Dokumen sokongan memainkan peranan kritikal dalam memastikan permohonan Kebenaran Merancang (KM) diproses dengan lancar. Berikut adalah senarai dokumen utama yang biasanya diminta oleh PBT:

Pelan Lantai & Struktur – Lukisan berukuran penuh yang menunjukkan semua perubahan dimensi.
Laporan Kejuruteraan – Analisis beban, kestabilan, dan impak kepada struktur sedia ada.
Gambarajah Mekanikal & Elektrik (ME) – Rancangan paip, saluran air, dan sistem elektrik.
Surat Kuasa – Jika pemilik menggunakan ejen atau kontraktor untuk mengemukakan permohonan.
Surat Persetujuan Pemilik Tanah – Terutama bagi projek yang melibatkan perubahan sempadan atau penggabungan tanah.
Dokumen Sokongan Lain – Laporan persekitaran, kelulusan Jabatan Bomba, atau kelulusan daripada agensi lain yang berkaitan.

PBT berperanan sebagai penilai teknikal dan pentadbir. Mereka memastikan semua dokumen lengkap, menilai kesan struktur, serta mengesahkan kepatuhan kepada peraturan zonasi dan perancangan. Jika terdapat kekurangan, PBT akan mengeluarkan notis permintaan penambahan dokumen, yang biasanya memberi tempoh 14 hari untuk pemilik memperbaiki permohonan.

Setelah semua keperluan dipenuhi, PBT mengeluarkan Kebenaran Merancang bersyarat atau tidak bersyarat. Syarat-syarat ini mungkin termasuk keperluan untuk mengemukakan laporan kemajuan, atau melaksanakan kerja‑kerja pengawasan oleh jurutera berdaftar. Kegagalan mematuhi syarat ini boleh mengakibatkan denda tambahan atau penarikan semula kebenaran.

Oleh itu, pemilik harus menyiapkan dokumen dengan teliti dan berkomunikasi secara proaktif dengan PBT untuk mengelakkan kelewatan yang tidak perlu.

🏢 Perbezaan Keperluan Bagi Rumah Teres, Apartment dan Lot Kedai

Walaupun Akta 172 2026 mengaplikasikan prinsip yang sama kepada semua jenis hartanah, terdapat perbezaan penting dalam keperluan kebenaran mengikut kategori hartanah. Berikut adalah perbandingan utama:

Jenis Hartanah	Keperluan Kebenaran	Contoh Ubah Suai yang Diperlukan	Nota Penting
Rumah Teres	Kebenaran Merancang (KM) wajib untuk semua kerja struktur, perubahan guna, atau penambahan tingkat.	Penambahan tingkat, penggabungan dua unit, pengubahsuaian dinding beban.	Biasanya melibatkan satu PBT sahaja.
Apartment (Kondeminium)	KM diperlukan untuk perubahan yang mempengaruhi struktur bangunan atau sistem utiliti bersama.	Pengubahsuaian balkoni, pemasangan lif tambahan, perubahan sistem paip bersama.	Perlu kelulusan dari Pengurusan Bangunan serta PBT.
Lot Kedai (Komersial)	KM wajib untuk perubahan guna, penambahan lantai, atau pengubahsuaian struktur utama.	Pengubahsuaian ruang jualan menjadi restoran, penambahan lantai atas, perubahan sistem HVAC.	Sering melibatkan kelulusan tambahan dari Jabatan Keselamatan Kebakaran dan agensi perniagaan.

Perbezaan utama terletak pada keperluan kelulusan dari agensi tambahan selain PBT, terutamanya untuk hartanah komersial yang melibatkan risiko keselamatan lebih tinggi. Bagi apartment, pengurusan strata juga memainkan peranan penting dalam menilai impak perubahan terhadap penghuni lain.

Komuniti di OSC PPJ mencadangkan agar pemilik lot kedai menyertakan laporan impak perniagaan dan analisis keselamatan kebakaran dalam permohonan KM, kerana ini sering menjadi faktor penolakan.

📌 Implikasi Terhadap Pemilik, Penyewa dan Kontraktor

Akta 172 2026 tidak hanya mempengaruhi pemilik hartanah; ia juga memberi kesan langsung kepada penyewa dan kontraktor. Bagi pemilik, kegagalan mendapatkan KM boleh menjejaskan nilai hartanah, menurunkan kebolehpasaran, dan menimbulkan liabiliti kewangan melalui denda serta kos pembongkaran. Tambahan pula, rekod pelanggaran akan tercatat dalam sistem PBT, yang boleh menyukarkan permohonan kelulusan masa depan, termasuk kelulusan pinjaman bank.

Penyewa pula terdedah kepada risiko keselamatan jika perubahan struktur dilakukan tanpa izin. Keretakan, kebocoran, atau kegagalan sistem elektrik boleh menjejaskan keselesaan dan keselamatan penghuni. Sekiranya perubahan tidak sah, penyewa berhak menuntut pemilik untuk memulihkan keadaan atau memulangkan deposit sewa.

Kontraktor menghadapi risiko undang‑undang yang serius. Mengendalikan projek tanpa KM boleh menyebabkan mereka dikenakan denda, penangguhan projek, atau bahkan tindakan penjara. Di samping itu, kontraktor yang terlibat dalam pelanggaran berulang akan dimasukkan dalam senarai hitam PBT, yang menghalang mereka mendapatkan projek kerajaan pada masa akan datang.

Komuniti di forum OSC PPJ menekankan pentingnya kontrak yang jelas menyatakan tanggungjawab mendapatkan KM sebelum memulakan kerja. Mereka juga mengesyorkan agar pemilik menuntut bukti kelulusan KM daripada kontraktor sebelum pembayaran akhir.

Secara keseluruhan, kepatuhan kepada Akta 172 2026 melindungi semua pihak daripada risiko kewangan, undang‑undang, dan keselamatan. Oleh itu, pendekatan kolaboratif antara pemilik, penyewa, dan kontraktor adalah kunci untuk memastikan projek ubah suai berjalan lancar dan sah.

❓ Soalan Lazim (FAQ)

Apakah saya perlu mendapatkan Kebenaran Merancang untuk menukar warna dinding rumah?

Tidak. Penukaran warna dinding dianggap ubah suai kosmetik yang tidak mengubah struktur atau guna tanah, jadi tidak memerlukan KM.

Bagaimana saya tahu sama ada projek saya memerlukan Kebenaran Merancang?

Rujuk kepada Garis Panduan Kerja Ubahsuai Bangunan KPKT 2026 atau hubungi pejabat PBT setempat untuk penilaian awal.

Berapa lama proses permohonan Kebenaran Merancang biasanya mengambil masa?

Jika semua dokumen lengkap, kebanyakan PBT memproses dalam tempoh 30‑45 hari kerja. Tempoh ini boleh berubah bergantung kepada beban kerja dan keperluan semakan tambahan.

Apakah penalti sekiranya saya melanggar Akta 172 2026?

Denda maksimum RM500,000, penjara sehingga dua tahun, atau kedua‑duanya. PBT juga boleh memerintahkan pembongkaran struktur yang tidak sah dan menuntut kos pemulihan.

Adakah denda dikenakan secara automatik atau memerlukan tindakan mahkamah?

PBT biasanya mengeluarkan notis denda terlebih dahulu. Jika tidak dibayar, kes boleh dibawa ke mahkamah untuk tindakan penjara atau penguatkuasaan tambahan.

📝 Kesimpulan

Akta 172 2026 memperketat kawalan ubah suai dengan menuntut Kebenaran Merancang bagi hampir semua kerja struktur, memperkenalkan denda yang signifikan serta prosedur yang lebih terperinci, menjadikan pematuhan penting bagi pemilik, penyewa, dan kontraktor demi mengelakkan risiko kewangan dan undang‑undang.

🔗 Rujukan Paling Autoriti

📍 Penafian

Maklumat yang disajikan dalam artikel ini adalah berdasarkan data yang tersedia bagi tahun 2026 dan tidak menggantikan nasihat profesional atau rujukan rasmi yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa berkenaan.

Newsletter Subscribe