Contoh Agreement Sewa Rumah 2026: Duti Setem RM1-RM7 Setiap

Bayangkan anda baru sahaja menandatangani perjanjian sewa rumah untuk keluarga anda. Tuan rumah senyum, penyewa angguk, semua nampak lancar — sehinggalah seseorang bertanya: “Dah setem belum?” Situasi ini berulang setiap hari di seluruh Malaysia, dan pada 2026, jawapannya lebih penting daripada sebelumnya. Sejak 1 Januari 2026, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS) telah mengambil alih proses penyeteman perjanjian sewa, bermakna kini anda sendiri yang perlu mengira, mengisytiharkan, dan membayar duti setem dalam tempoh 30 hari dari tarikh tandatangan. Kadar duti pula bergerak dalam julat RM1 hingga RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan, bergantung kepada tempoh pajakan — dan pengecualian lama RM2,400 sudah pun dimansuhkan.

Artikel komprehensif ini menyusun segalanya: contoh agreement sewa rumah 2026, struktur kadar duti setem terkini, cara mengira dengan betul, klausa penting yang wajib ada, proses penyeteman melalui Portal MyTax LHDN, dokumen yang diperlukan, serta soalan lazim berdasarkan pengalaman masyarakat. Semua data dirujuk kepada sumber rasmi LHDN, Finance Act 2024, dan laporan semasa.

📄 Contoh Agreement Sewa Rumah 2026 untuk Tuan Rumah dan Penyewa

Perjanjian sewa rumah yang baik bukan sekadar borang dengan ruang tandatangan. Ia adalah dokumen undang-undang yang mengikat kedua-dua pihak dan menjadi bukti sah di mahkamah — asalkan ia disetem dengan sempurna. Menurut panduan rasmi LHDN, surat cara sewa/pajakan merangkumi apa-apa dokumen, perjanjian, atau novasi berkaitan sewaan harta tak alih seperti rumah, pejabat, kilang, lot kedai, dan tanah kosong. Dalam konteks kediaman, contoh perjanjian sewa rumah 2026 biasanya merangkumi 12 hingga 38 klausa wajib, bergantung kepada kerumitan hartanah dan rundingan antara pihak.

Secara praktikal, templat perjanjian sewa yang lengkap perlu memuatkan enam kawasan teras berikut:

• Pihak dan harta: Nama penuh kedua-dua pihak, nombor kad pengenalan (NRIC), alamat semasa, nombor telefon, serta alamat penuh harta yang disewa termasuk lot dan mukim.
• Sewa dan jadual bayaran: Amaun sewa bulanan, tarikh akhir setiap bayaran, kaedah pembayaran (pindahan bank, tunai, cek), serta klausa penalti lewat-bayar jika ada.
• Struktur deposit: Deposit keselamatan (biasanya satu hingga dua bulan sewa), deposit utiliti, deposit kad akses, dan syarat pemulangan deposit selepas tempoh sewa tamat.
• Pecahan penyenggaraan: Pembahagian tanggungjawab antara tuan rumah dan penyewa — siapa bertanggungjawab membaiki bumbung, paip, sistem penyaman udara, dan apa yang dikira sebagai “kehausan biasa”.
• Notis dan penamatan: Tempoh notis minimum (biasanya satu hingga dua bulan), syarat keluar awal, dan akibat undang-undang jika mana-mana pihak melanggar kontrak.
• Subsewa dan ubahsuai: Sama ada penyewa dibenarkan menyubsewa atau mengubah suai rumah, dan keperluan mendapat kebenaran bertulis terlebih dahulu.

Antara kesilapan paling kerap dilihat dalam masyarakat ialah menganggap janji lisan mengatasi perjanjian bertulis. Hakikatnya, di bawah prinsip undang-undang kontrak Malaysia, apa-apa terma yang tidak dirakam dalam dokumen bertulis akan lalai kepada rundingan — dan di sinilah kebanyakan pertikaian bermula. Sebagai contoh, jika tiada klausa yang menyatakan sama ada haiwan peliharaan dibenarkan, atau sama ada penyewa boleh mengecat dinding, kedua-dua pihak boleh mempunyai tafsiran berbeza apabila tiba masanya.

Perlu diingat juga bahawa Malaysia belum mempunyai Akta Sewa Kediaman khusus yang mengawal selia perjanjian sewa rumah. Sebaliknya, perjanjian ini dikawal oleh undang-undang kontrak am, Akta Kontrak 1950, dan Akta Setem 1949 dari segi keperluan penyeteman. Ini bermakna perlindungan undang-undang anda bergantung sepenuhnya kepada kualiti perjanjian yang ditandatangani — bukan kepada perlindungan automatik daripada satu akta khusus.

💰 Kadar Duti Setem Agreement Sewa Rumah: RM1 hingga RM7 Setiap RM250

Inilah bahagian yang paling ramai cari, dan juga yang paling kerap disalah faham. Sejak 1 Januari 2025, kadar duti setem perjanjian sewa di bawah Akta Setem 1949 (Item 49, Jadual Pertama) telah disemak mengikut Finance Act 2024. Kadar baharu ini masih terpakai sepenuhnya pada 2026. Struktur jalur kini terdiri daripada empat lapisan mengikut tempoh pajakan:

Tempoh Pajakan	Kadar Duti Setiap RM250
Tidak melebihi 1 tahun	RM1
Melebihi 1 tahun hingga 3 tahun	RM3
Melebihi 3 tahun hingga 5 tahun	RM5
Melebihi 5 tahun	RM7

Perubahan ini menandakan peningkatan ketara berbanding skala lama yang hanya mempunyai tiga jalur (RM1, RM2, dan RM4). Lebih penting lagi, pengecualian duti setem bagi sewa tahunan tidak melebihi RM2,400 telah dimansuhkan sepenuhnya. Ini bermakna seluruh sewa tahunan kini dikenakan duti dari ringgit pertama — termasuk untuk penyewa rumah murah dengan sewa RM800 sebulan sekalipun. Bagi masyarakat bawahan yang selama ini bergantung pada pengecualian tersebut, perubahan ini memberi kesan langsung kepada dompet.

Satu lagi kos yang sering terlepas pandang ialah salinan kedua atau tambahan perjanjian sewa yang disetem. Setiap salinan tambahan dikenakan kos tetap RM10. Jadi jika anda mahukan satu salinan asal dan satu pendua (satu untuk tuan rumah, satu untuk penyewa), jumlah keseluruhan ialah duti asal ditambah RM10.

Perlu ditekankan bahawa sejak 1 Januari 2025, duti minimum RM10 dikenakan ke atas semua surat cara, kecuali cek dan nota kontrak. Ini bermakna walaupun sewa tahunan anda sangat rendah sehingga pengiraan matematik menghasilkan kurang daripada RM10, anda tetap perlu membayar sekurang-kurangnya RM10. Angka ini datang daripada pindaan Akta Setem 1949 di bawah Finance Act 2024 dan disahkan oleh firma guaman Allen & Gledhill dalam analisis mereka terhadap pindaan tersebut.

🧮 Cara Kira Duti Setem Perjanjian Sewa Rumah

Di bawah Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS) yang mula berkuat kuasa 1 Januari 2026, tanggungjawab mengira duti kini terletak sepenuhnya di bahu pembayar duti. Ini bermakna kesilapan pengiraan bukan lagi masalah teknikal — ia adalah risiko kewangan anda sendiri, kerana LHDN berhudit mengaudit rekod sehingga lima tahun ke belakang dan mengenakan penalti tambahan jika taksiran anda tersilap.

Formula asas pengiraan adalah mudah:

1. Kira jumlah sewa setahun: Sewa bulanan × 12 bulan.
2. Bahagikan dengan unit RM250: Sewa tahunan ÷ RM250. Mana-mana pecahan RM250 dibundarkan ke atas kepada unit seterusnya.
3. Darab dengan kadar mengikut tempoh: Bilangan unit × kadar (RM1, RM3, RM5, atau RM7) berdasarkan tempoh pajakan.
4. Tambah kos salinan: Jika ada salinan tambahan, tambah RM10 bagi setiap satu.

Contoh praktikal: Sewa RM1,500 sebulan untuk tempoh 3 tahun. Sewa tahunan ialah RM18,000. Dibahagi dengan RM250, anda dapat 72 unit. Kerana tempoh 3 tahun jatuh dalam jalur melebihi 1 tahun hingga 3 tahun, kadar ialah RM3. Maka duti asal = 72 × RM3 = RM216. Tambah RM10 untuk salinan pendua, jumlah keseluruhan = RM226.

Perhatikan satu perkara kritikal: jangan guna formula lama yang menolak pelepasan RM2,400. Sesetengah kalkulator dalam talian yang tidak dikemas kini masih menggunakan formula [(Sewa Bulanan × 12) − RM2,400] ÷ 250 × Kadar Tempoh dan kadar lama RM1/RM2/RM4. Formula ini telah lapuk sejak 1 Januari 2025. Jika anda mengira menggunakan formula tersebut, anda akan membayar duti yang kurang — dan apabila LHDN mengaudit, penalti lewat dan penalti taksiran salah boleh menjadikan jumlah akhir jauh lebih tinggi daripada yang sepatutnya.

Sebagai langkah berjaga-jaga, gunakan semula pengiraan anda melalui Portal e-Duti Setem LHDN sebelum membuat bayaran. Sistem ini akan mengesahkan sama ada taksiran anda selaras dengan kadar semasa di bawah Finance Act 2024.

📋 Klausa Penting dalam Agreement Sewa Rumah

Selepas memahami kos duti setem, perhatian harus beralih kepada kandungan perjanjian itu sendiri. Berdasarkan panduan masyarakat dan amalan guaman, berikut adalah klausa-klausa yang paling kerap menjadi punca pertikaian apabila tiada dalam dokumen:

Klausa penalti lewat bayar. Tanpa klausa ini, tiada mekanisme undang-undang untuk menuntut bayaran lewat selain daripada notis amaran. Kebanyakan perjanjian profesional menyatakan caj lewat-bayar (contohnya 5% hingga 10% daripada sewa bulanan) selepas tarikh akhir tertentu.

Klausa deposit dan kriteria potongan. Deposit keselamatan biasanya satu hingga dua bulan sewa. Namun tanpa kriteria bertulis tentang apa yang boleh dipotong (contohnya kos membaiki kerosakan akibat kecuaian berbanding kehausan biasa), pertikaian hampir pasti berlaku apabila penyewa keluar.

Klausa penyenggaraan dan takrifan “kehausan biasa”. Ini antara klausa paling kabur dalam kebanyakan templat. Tanpa takrifan jelas, tuan rumah dan penyewa boleh berbalah sama ada dinding yang perlu dicat semula itu tanggungjawab siapa.

Klausa notis penamatan. Berapa lama notis perlu diberikan sebelum salah satu pihak menamatkan perjanjian? Kebiasaannya satu hingga dua bulan. Tanpa klausa ini, penyewa boleh keluar esok tanpa amaran, dan tuan rumah boleh menaikkan sewa serta-merta.

Klausa subsewa dan ubahsuai. Jika perjanjian senyap tentang subsewa, penyewa mungkin menyewakan bilik kepada orang ketiga tanpa kebenaran. Sebaliknya, jika tiada klausa ubahsuai, penyewa mungkin mengecat dinding merah jambu tanpa persetujuan.

Praktikalnya, templat perjanjian sewa 2026 yang disediakan oleh pelbagai penyedia kini merangkumi sehingga 38 klausa wajib untuk melindungi kedua-dua pihak. Bagi tuan rumah dan penyewa yang mahu contoh perjanjian lengkap, templat Bahasa Melayu dan Inggeris boleh dimuat turun secara percuma daripada pelbagai sumber komuniti — tetapi sentiasa semak semula klausa penyeteman dan kadar duti mengikut garis panduan rasmi LHDN terkini.

🖊️ Proses Tandatangan dan Setem Agreement Sewa Rumah

Proses penyeteman pada 2026 jauh berbeza berbanding dua tahun lalu. Portal STAMPS lama telah digantikan, dan emel bantuan [email protected] pun sudah ditamatkan pada 1 Jun 2025. Kini, segalanya berpusat di Portal MyTax LHDN melalui modul e-Duti Setem (e-DS).

Berikut adalah langkah-langkah rasmi berdasarkan manual pengguna LHDN:

1. Akses portal: Layari https://mytax.hasil.gov.my dan log masuk menggunakan No. Kad Pengenalan atau jenis pengenalan lain.
2. Pilih perkhidmatan: Klik menu Perkhidmatan ezHasil → Duti Setem → e-Duti Setem.
3. Pilih peranan: Pengguna MyTax akan mendapat peranan Individu e-Duti Setem secara automatik. Peranan ini hanya boleh menghantar permohonan bagi diri sendiri (jika nama anda wujud pada salah satu pihak dalam perjanjian). Peranan Firma/Agensi perlu dipohon berasingan.
4. Pilih jenis penyeteman: Klik Borang Permohonan → Penyeteman → pilih Sewa/Pajakan.
5. Isi Borang Nyata Duti Setem (BNDS): Lengkapkan Maklumat Am, Bahagian A, B, C, Rumusan Pengiraan, Lampiran (muat naik surat cara), dan Perakuan.
6. Taksir sendiri: Sistem akan mengira duti berdasarkan maklumat yang anda isi. Semak jumlah dengan teliti.
7. Buat bayaran: Pilihan pembayaran termasuk FPX, VA, atau IB (CIMB dan PBB).
8. Cetak Sijil Setem: Selepas bayaran berjaya, sijil setem akan dijana. Cetak dan lekatkan pada surat cara mengikut Seksyen 2 Akta Setem 1949.

Tempoh penting: Penyeteman mesti disiapkan dalam 30 hari dari tarikh tandatangan. Jika lewat, penalti berikut dikenakan:

• Dalam 3 bulan selepas tempoh: RM50 atau 10% duti belum dibayar (mana yang lebih tinggi).
• Melebihi tempoh lain: RM100 atau 20% duti belum dibayar (mana yang lebih tinggi).

Sebagai contoh, jika duti anda RM216 dan anda lewat kurang dari 3 bulan, penalti ialah RM21.60 (10% daripada RM216), tetapi LHDN akan mengenakan RM50 kerana jumlah itu lebih tinggi. Jika lewat lebih 3 bulan, penalti melonjak kepada RM100 (20% daripada RM216 ialah RM43.20, tetapi RM100 lebih tinggi).

Satu lagi tanggungjawab penting: simpan rekod penyeteman sehingga 7 tahun dari tarikh duti dibayar. Rekod ini merangkumi surat cara asal dan sijil setem. Jika LHDN menjalankan audit dan anda tidak dapat mengemukakan bukti, risiko penalti tambahan adalah nyata.

📑 Dokumen yang Diperlukan untuk Agreement Sewa Rumah

Untuk melengkapkan proses penyeteman tanpa masalah, sediakan dokumen-dokumen berikut terlebih dahulu:

• Perjanjian sewa yang telah ditandatangani kedua-dua pihak dalam format PDF atau imej yang jelas untuk dimuat naik ke sistem.
• Nombor Pengenalan Cukai (TIN) bagi semua pihak yang terlibat dalam perjanjian. Menurut FAQ rasmi STSDS, semua pembayar duti atau wakil perlu mempunyai TIN untuk urusan duti setem.
• Nombor kad pengenalan (NRIC) atau pasport bagi setiap pihak.
• Maklumat harta: Alamat penuh, lot, mukim, daerah, dan negeri.
• Maklumat kewangan: Sewa bulanan, tempoh pajakan, dan tarikh mula serta tamat.
• Akaun bank aktif untuk pembayaran FPX.

Jika anda melantik wakil atau ejen untuk menguruskan penyeteman, surat kuasa wakil juga diperlukan. LHDN membenarkan pembayar duti melantik wakil atau ejen yang diberi kuasa, asalkan dokumen pengesahan wakilan dikemukakan.

Penting untuk difahami bahawa penyewa (lessee) adalah pihak yang secara sah bertanggungjawab membayar duti pada perjanjian utama, manakala tuan rumah (lessor) bertanggungjawab untuk duti salinan, seperti yang dinyatakan dalam Jadual Ketiga Akta Setem 1949. Dalam praktikal, ramai tuan rumah memilih untuk menguruskan keseluruhan proses penyeteman dan mengambil semula kos daripada penyewa melalui perjanjian — tetapi dari segi undang-undang, liabiliti kekal di bahu penyewa bagi dokumen asal.

Satu lagi aspek yang sering diabaikan: surat cara yang tidak disetem atau tidak cukup setem tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah. Ini bermakna jika berlaku pertikaian sewa dan perjanjian anda belum disetem, mahkamah boleh menolak dokumen tersebut — meninggalkan anda tanpa bukti kontrak langsung.

❓ Soalan Lazim (FAQ)

Siapa yang perlu bayar duti setem perjanjian sewa rumah?

Berdasarkan Jadual Ketiga Akta Setem 1949, penyewa (lessee) secara sah bertanggungjawab membayar duti ke atas perjanjian utama, manakala tuan rumah (lessor) bertanggungjawab bagi duti salinan. Dalam praktikal, kedua-dua pihak boleh bersetuju untuk berkongsi kos atau salah satu pihak menanggung keseluruhan, tetapi liabiliti undang-undang kekal seperti yang dinyatakan.

Berapa lama masa untuk menyetem perjanjian selepas menandatangani?

Anda mempunyai 30 hari dari tarikh tandatangan untuk menyiapkan penyeteman melalui e-Duti Setem. Jika lewat kurang dari 3 bulan, penalti ialah RM50 atau 10% duti belum dibayar (mana lebih tinggi). Jika lebih dari itu, penalti RM100 atau 20% (mana lebih tinggi).

Adakah perjanjian sewa di bawah RM2,400 setahun masih dikecualikan?

Tidak. Pengecualian ini telah dimansuhkan sepenuhnya sejak 1 Januari 2025 di bawah Finance Act 2024. Semua perjanjian sewa, tanpa mengira jumlah sewa tahunan, kini dikenakan duti setem dari ringgit pertama. Jika anda menjumpai kalkulator atau artikel yang masih menggunakan pelepasan RM2,400, maklumat tersebut sudah lapuk.

Bolehkah saya masih menggunakan portal STAMPS lama untuk menyetem?

Tidak lagi. Sejak 1 Januari 2026, penyeteman perjanjian sewa dibuat melalui modul e-Duti Setem (e-DS) di Portal MyTax. Portal STAMPS lama telah digantikan, dan emel bantuan [email protected] pun sudah ditamatkan pada 1 Jun 2025.

Apakah risiko jika saya tidak menyetem perjanjian sewa?

Ada tiga risiko utama: (1) Surat cara tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah, bermakna anda kehilangan perlindungan undang-undang jika berlaku pertikaian. (2) Anda terdedah kepada penalti lewat setem dan penalti taksiran salah di bawah sistem STSDS. (3) LHDN boleh mengaudit rekod sehingga 5 tahun ke belakang, dan kes penipuan boleh didenda antara RM1,000 hingga RM20,000.

Adakah saya perlukan TIN untuk proses penyeteman?

Ya. Semua pembayar duti atau wakil perlu mempunyai Nombor Pengenalan Cukai (TIN) untuk urusan duti setem, termasuk semua pihak yang terlibat dalam perjanjian. Ini adalah keperluan wajib di bawah sistem STSDS.

Bagaimana jika saya tersilap mengira duti di bawah sistem taksir sendiri?

Di bawah STSDS, pembayar duti menanggung risiko taksiran sendiri. Jika taksiran anda tersilap, LHDN boleh mengaudit dan mengenakan penalti tambahan. Untuk mengelakkan ini, semak semula pengiraan anda menggunakan Portal e-Duti Setem LHDN sebelum mengesahkan bayaran.

📝 Kesimpulan

Bagi tuan rumah dan penyewa yang menandatangani perjanjian sewa pada 2026, tiga perkara wajib diingat: kira duti menggunakan kadar RM1–RM7 setiap RM250 tanpa pelepasan RM2,400, siapkan penyeteman melalui Portal MyTax dalam tempoh 30 hari, dan simpan semua rekod penyeteman selama 7 tahun — kerana di bawah sistem taksir sendiri, ketepatan dan disiplin rekod anda sendirilah yang menjadi perisai undang-undang.

🔗 Rujukan Paling Autoriti

• LHDNM — Pengenalan Duti Setem — Penerangan rasmi konsep duti setem di bawah Akta Setem 1949.
• LHDNM — e-Duti Setem — Portal rasmi untuk penyeteman dan pembayaran duti setem secara dalam talian.
• MyTax LHDN — Portal utama LHDN untuk perkhidmatan ezHasil termasuk modul e-Duti Setem.
• LHDNM — FAQ Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS) — Soalan lazim rasmi mengenai pelaksanaan STSDS berfasa.
• LHDNM — Penalti Duti Setem — Jadual penalti rasmi bagi lewat setem dan kesalahan duti setem.

📍 Penafian

Artikel ini disusun berdasarkan data yang tersedia bagi tahun 2026 daripada sumber rasmi LHDN, Finance Act 2024, dan laporan komuniti. Ia bertujuan sebagai panduan maklumat am dan bukan nasihat guaman atau cukai. Sebelum membuat sebarang keputusan kewangan atau undang-undang, sila rujuk peguam bertauliah atau ejen cukai berdaftar, serta semak semula kadar terkini di laman rasmi LHDN kerana Belanjawan 2027 berpotensi mengubah struktur duti setem.